Les 5 principaux drapeaux rouges que les entrepreneurs devraient connaître avant de signer un bail immobilier commercial à New York – comment monter une entreprise

C'est passionnant de trouver une maison pour votre entreprise, mais voici ce que les experts disent que vous devriez savoir avant de signer ce bail immobilier commercial.

juin
6 2019

9 min de lecture


«Si je peux y arriver, je le ferai n'importe où. À vous de choisir, New York, New York. "

Lorsque Frank Sinatra a chanté ces mots pour la première fois en 1978, nous pouvons supposer qu’il envisageait l’horizon emblématique de la ville, et non les détails fastueux des contrats de locataires commerciaux. Mais des décennies plus tard, les paroles sont vraies pour les propriétaires de petites entreprises qui louent des espaces dans les bâtiments mêmes qui composent cette vue.

New York est régi par des sociétés de l'ombre parmi les plus puissants conglomérats immobiliers du pays, notamment le Vornado Realty Trust, le Blackstone Group et Brookfield Asset Management. L'existence de ces «méga-propriétaires», ainsi que les dépenses élevées généralisées, signifient souvent que les chances sont contre les locataires commerciaux. D'une part, de nombreux prêteurs préfèrent louer à des chaînes plus importantes dotées de nombreux antécédents de crédit plutôt qu'à des propriétaires de petites entreprises. La question des coûts de rénovation: à New York, certains espaces commerciaux peuvent coûter entre 200 000 $ et 400 000 $ pour la mise à niveau d’un espace commercial prêt à être emménagé. Et puis il y a la durée moyenne des baux au détail à New York: environ 10 ans, comparé à la moitié de celle du pays, selon le CBRE. C’est un grand engagement pour un entrepreneur dans un marché qui tourne souvent à l’envers.

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«À New York, il existe très peu de protection légale (ou de lois garantissant certains droits) pour les locataires commerciaux», a déclaré Kevin McConnell, avocat et associé chez Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue et Joseph, LLP.

Que doit faire un propriétaire de petite entreprise de la Big Apple? Heureusement, il existe des ressources pour vous aider à prendre de l'avance sur votre prochain contrat de location. LegalZoom offre des consultations téléphoniques et des révisions de contrat avec un avocat, à partir de 216 $ pour un abonnement de six mois. Le barreau de la ville de New York propose aux avocats des consultations téléphoniques de 30 minutes gratuites ou au tarif de 35 dollars, selon le type de cas. Le département des services aux petites entreprises (SBS) de la ville de New York propose gratuitement un programme d'assistance au bail commercial à l'intention des propriétaires d'entreprise qualifiés. Et les tables tournent peut-être également via l'hôtel de ville.

«Une proposition du Conseil municipal – un projet de loi en suspens – donne aux locataires commerciaux le droit de négocier avec leur propriétaire lorsque le bail expire et le propriétaire doit agir de bonne foi, mais rien n'est prévu dans les livres, A déclaré McConnell.

Ne craignez rien: peu importe le quartier dans lequel vous vous êtes installé, Entrepreneur a compilé cinq des problèmes les plus courants entre propriétaires et locataires auxquels vous pouvez être confronté en tant que locataire commercial – et ce qu'il faut savoir avant de signer le contrat.

Méfiez-vous des points suivants: Une erreur dans votre contrat de location immobilier commercial

Lors de sa rencontre avec un propriétaire de petite entreprise dans le cadre du programme SBS Commercial Lease Assistance, la première question que demande habituellement un avocat est la suivante: avez-vous un bail, puis-je le voir? C’est ce que dit Gregg Bishop, commissaire du département SBS de New York. Selon son expérience, les problèmes entre propriétaires et locataires se posent souvent après l'expiration du bail et le locateur continue d'accepter le loyer sans fournir de nouvelles conditions. «Le contrat de location est l'instrument le plus important pour vous protéger des problèmes potentiels que vous rencontrerez avec votre propriétaire», a déclaré Bishop. "Il explique comment chaque partie va réagir."

Le programme SBS a récemment introduit son aide juridique gratuite pour les baux commerciaux et, à ce jour, ses avocats ont aidé à la négociation de contrats – nouveaux ou renouvelés – dans le but d’obtenir des conditions plus équitables pour environ 400 inscrits. Les propriétaires d'entreprise de la ville de New York (à l'exception des franchisés) peuvent poser leur candidature ici. Après avoir soumis le formulaire requis, un avocat doit prendre contact dans les trois jours ouvrables.

Méfiez-vous: La disposition relative à la progressivité des impôts

La plupart des baux commerciaux comportent une section potentiellement sournoise appelée clause d’escalade d’impôts, qui stipule que le locataire paiera un pourcentage du loyer supplémentaire en fonction de l’évolution du taux d’imposition de l’immeuble. C’est en grande partie une "année de base" définie dans le contrat, a déclaré McConnell. Supposons que vous louez un espace de 150 dollars le pied carré et que la base d'indexation fiscale du contrat est basée sur 2019. Vous pouvez penser que 150 dollars le pied carré est une bonne affaire et que vous signez immédiatement, mais huit ans après le début de votre bail, vous pourriez payez beaucoup plus par pied carré en raison de l'augmentation des taxes de l'immeuble – un pourcentage que vous êtes déjà obligé de payer.

La solution de McConnell? Essayez d’avancer si possible l’année de base – par exemple 2020 au lieu de 2019 – et assurez-vous que le pourcentage de l’augmentation des taxes que vous avez accepté de payer est proportionnel à la quantité d’espace que vous louez dans le bâtiment. Par exemple, s’il s’agit d’un immeuble de quatre étages et que vous louez l’ensemble du rez-de-chaussée, la disposition relative à la progressivité des impôts ne devrait pas stipuler plus de 25%.

Attention: une garantie personnelle stricte

Si vous êtes propriétaire d’une société à responsabilité limitée (LLC), la location d’un espace commercial nécessite souvent une garantie personnelle. Cela signifie que même si votre LLC est le locataire désigné, vous êtes essentiellement un "garant" pour votre propre entreprise, a déclaré McConnell. En d'autres termes, vous promettez d'assumer personnellement la responsabilité financière de l'espace si la LLC finit par devenir. tomber à court. Si vous acceptez une garantie personnelle, assurez-vous que le contrat comporte une «clause de gentilhomme». Il s'agit d'un accord stipulant que si vous avez des difficultés à payer le loyer et que vous devez quitter les lieux, vous pouvez remettre les clés au propriétaire. avec un certain délai de résiliation du bail.

«La plupart des propriétaires vont donner ce genre de« clause de gentilhomme »- s’ils ne le font pas, les locataires ne devraient pas signer le bail», a déclaré M. McConnell. “La plupart des entrepreneurs… ne se voient pas défaillir au bout de six mois.” Autre chose à surveiller: assurez-vous que le délai de préavis stipulé dans la clause ne dépasse pas deux mois (ou 60 jours). McConnell a déclaré avoir vu des contrats de location dans le cadre desquels le locataire avait exercé son droit de quitter son domicile mais n'était libéré de sa garantie personnelle que six mois plus tard.

Méfiez-vous: Des termes peu clairs pour ce qui se passe si votre immeuble change de propriétaire

Vous avez reçu une lettre par la poste – ou scotchée à votre porte – indiquant que votre immeuble change de propriétaire? Il est temps d’examiner de près votre contrat. Selon les conditions, il est possible que le nouveau propriétaire annule votre contrat de location une fois son achat effectué, a déclaré Bishop. Il est possible que le nouveau propriétaire prenne cette «clause de sauvegarde», annule tous les contrats de location et offre ensuite de les republier avec de nouvelles conditions (et des loyers mensuels plus élevés).

«Vous pouvez vous protéger en tant qu'entrepreneur en vous assurant que, si la propriété change, les conditions du bail ne changent pas», a déclaré Bishop. Avant de signer un bail, lisez attentivement toutes les dispositions concernant les changements de propriété du bâtiment. S'il n'y a pas de protection pour vos conditions de location actuelles, informez le propriétaire de vos préoccupations. Après avoir consulté un avocat, vous pouvez même proposer votre propre addenda.

Attention au harcèlement des locataires commerciaux

Peut-être que la chaleur a cessé de fonctionner. Le réfrigérateur est tombé en panne. Le service d'eau est constamment interrompu pendant les heures normales de bureau. Il y a de nombreuses quantités de robots sur chenilles à pied. Quel que soit le problème, les contrats commerciaux standard attribuent généralement la responsabilité des réparations régulières au propriétaire, ainsi que leur exécution dans les meilleurs délais. Si votre propriétaire rend difficile l’exploitation de votre entreprise, il est possible qu’ils tentent de vous faire sortir de l’espace. Cela relève probablement du harcèlement des locataires commerciaux, a déclaré Bishop – cela ressemble à une rupture de contrat mais avec des pénalités financières.

Avant septembre 2016, les locataires qui cherchaient à faire valoir leurs droits auprès de leurs propriétaires n'avaient aucun recours. Mais cela a changé grâce à la loi sur le «harcèlement des locataires non résidentiels», qui définit les comportements qualifiés de harcèlement des locataires commerciaux. Examinez votre contrat et assurez-vous que les clauses relatives aux réparations opportunes sont incluses. Informez votre propriétaire que vous connaissez les conditions du contrat et que, si vous ne l’entendez toujours pas, il serait peut-être temps de consulter un avocat locataire commercial. Ils peuvent contacter le propriétaire pour leur faire savoir qu’ils risquent d’être rompus, ainsi que potentiellement négocier de nouvelles conditions pour le prochain bail. Vous pouvez demander à un avocat de préparer une lettre de cessation et de désistement à l'intention de votre propriétaire. Si vous quittez la pièce à cause de conditions impraticables, cela constitue une "expulsion constructive", a déclaré McConnell. l’utilisation de l’espace, vous avez le droit de partir sans obligation de continuer à payer le loyer.

Une dernière chose à noter: un avocat ne vous conseillera probablement jamais de retenir le loyer, car cela pourrait vous priver de votre pouvoir dans cette situation, a déclaré Bishop. Ne pas payer le loyer vous met automatiquement en violation de votre bail, et l’idée ici est de prouver le contraire – que le propriétaire est celui qui enfreint les conditions. C’est une bonne idée de parler à un avocat d’abord; ils peuvent envoyer un avis officiel au propriétaire, indiquant notamment le délai dans lequel ils doivent remédier à la situation, ainsi que les mesures que vous prendrez s'ils ne tiennent pas leurs engagements.

Trouver une bonne idée, c’est déjà une bonne étape, mais ce n’est sûrement pas une raison pour délaisser votre travail et vous lancer dans le vide. Avant de vous mettre dans l’entreprenariat, il est capital de vous assurer que les utilisateurs auront vraiment besoin de votre service ou de votre produit. Dans cela, vos amis et votre famille ne comptent pas. il est important de les avis de clients possibles que vous souhaitez bien tenter une fois votre entreprise décrétée. nnC’est là qu’entre en loisir le MVP ou Produit Minimum Viable. Un MVP est la version la plus facile et la plus basique de votre produit ou service. Il doit être suffisamment opérationnel pour convenir les premiers clients. Il ne s’agit là que d’un prototype et les critiques que vous allez recevoir vous donneront la possibilité de voir si vous devez apporter quelques améliorations ou s’il est temps de lancer sa mise sur le marché.

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